• jesuslopez404

El círculo virtuoso del mercado inmobiliario


Que el mercado de la vivienda se encuentra actualmente en un círculo virtuoso, nadie lo duda. No obstante, cuando soplan vientos de cola no hay que dejarse caer en la complacencia, sino analizar cuales son los rasgos actuales del ciclo favorable y que posibles debilidades presenta este. Esa es la mejor precaución para que no nos pillen desprevenidos cuando las cosas no vengan tan bien dadas. Gilmar, como inmobiliaria con muchos años de experiencia en el sector inmobiliario, conoce de sobra cómo puede cambiar el mercado de la vivienda en el lapso de unos años, por eso ponemos en valor estudios como este elaborado recientemente por Bankia, donde se hace una radiografía completa del sector. Estas son algunas de sus claves.

Factores que tiran al alza del mercado

Según el informe, la revitalización de la vivienda se apuntala en varios pilares. La demanda de las familias se recupera apoyada en la mejora del mercado laboral y de las condiciones de financiación. La demanda por motivo inversión crece con fuerza en los municipios más atractivos, ante la reducida rentabilidad de las inversiones alternativas y el renovado dinamismo del mercado de alquiler, impulsado tanto por la demanda de los hogares más jóvenes como por el boom de la vivienda turística. De este modo, los precios de la vivienda aceleran su crecimiento pero se mantienen todavía en tasas moderadas (6,2% medio en 2017 según el IPV del INE) y niveles alejados de máximos. Las mayores tensiones se detectan en algunos municipios muy demandados (Sta. Eulalia, Eivissa, Calviá o Marbella) y con un impacto sobre el mercado total limitado.

La demanda turística, inversora y de reposición está siendo un fuerte acicate para la compra de vivienda por parte de extranjeros. En 2017 el numero de inmuebles adquiridos por compradores foráneos fue de 89.205, casi un 14% más que el año anterior. Esta cifra supuso que el peso de la compraventa extranjera de viviendas sobre el total alcanzara el 16,3%, manteniéndose en sus niveles máximos desde que se recopilan estos datos.

Por otra parte, el índice de precios reales (uno de los principales baremos a la hora de hacer una detección temprana de una posible burbuja inmobiliaria). Mantienen una aceleración moderada y en línea con nuestro entorno europeo.

Nada de perder de vista las debilidades

La vivienda, pasa por un buen momento en España, pero como dijimos al principio, nada de bajar la guardia. El actual ciclo, como cualquier otro presenta sus debilidades y es importante tenerlas muy presentes. En el informe así lo hacen y entre ellas destacan: Dificultades de acceso a la vivienda de los segmentos más jóvenes. Los indicadores de esfuerzo inician el ciclo en niveles elevados. Crecientes tensiones en el mercado del suelo en algunas localizaciones y fuerte subida de los costes de construcción.

El esfuerzo que debe realizar un hogar para poder hacer frente al pago de una vivienda se ha intensificado en los últimos años. En la actualidad una familia que empleara todos sus ingresos brutos anuales, solamente para pagar la vivienda, tardaría siete años en poder pagarla. Si nos fijamos en la cantidad de dinero que de los ingresos mensuales constituye el pago de la hipoteca, este alcanza el 34,3% sin deducciones fiscales. Este fenómeno obedece a que la recuperación de los precios de la vivienda esta siendo mucho más rápida que la recuperación de un mercado laboral que crece, pero que al mismo tiempo la temporalidad el empleo y los bajos salarios dificultan el acceso al mercado de un elevado porcentaje de hogares.

Finalmente, otra de las debilidades del actual ciclo son las crecientes tensiones en el mercado del suelo en algunas localizaciones y fuerte subida de los costes de construcción.

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