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El retorno de las hipotecas al 100% del valor de la vivienda


La presencia de Gilmar en la última edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, (SIMA) fue bastante fructífera. No sólo por el numero de solicitudes de información, sino también, porque estos eventos se convierte en foros de encuentro donde se abordan los temas candentes del sector inmobiliario. Uno de los múltiples asuntos que salieron a la palestra fue el retorno a la oferta hipotecaria actual de las hipotecas por el 100% del valor de las viviendas o en un porcentaje muy cercano. Desde Gilmar hemos querido profundizar en esta cuestión y echar un vistazo a como se encuentra la oferta bancaria actualmente para ese tipo de productos.

Oferta del mercado

Por lo general, y con el fin de evitar los excesos que se cometieron en el pasado, un banco está dispuesto a prestar hasta el 80% del menor de estos dos importes: el precio de compra del inmueble o el valor de tasación del mismo, una ratio que el mercado conoce como ‘Loan To Value’ (LTV) o relación préstamo/valor. Dicho de otro modo: el comprador debe aportar ese 20% y asumir también los gastos e impuestos asociados a la operación, que suelen suponer entre el 10% y el 15% del importe final. Las hipotecas por la totalidad del precio de un inmueble son una excepción a esa regla, pero una excepción más frecuente que hace apenas unos meses.

Hay que tener en cuenta que el Banco de España considera este tipo de hipotecas como créditos de alto riesgo. No en vano, las hipotecas actuales que fueron financiadas al 100% tienen unos niveles de morosidad que duplican al de las hipotecas tradicionales al 80%. Es por ello que los bancos no están dispuestos a conceder el 100% de financiación a cualquier persona y también no todas las entidades bancarias ofertan este tipo de hipotecas. Entre las entidades que si las ofrecen se encuentran el BBVA, el Banco Santander, Liberbank, ING o Deutsche Bank. Analizando las condiciones que cada una de estas entidades exige para conceder una hipoteca al 100%, se identifican los siguientes rasgos comunes.

Debe disponerse de un perfil financiero impecable. Eso implica disponer de ingresos elevados que excedan en, al menos, tres veces la cuota mensual de la hipoteca. Ha de contarse con estabilidad laboral, lo que implica un puesto fijo, así como una antigüedad laboral que haga menos probable un despido. Deben aportarse garantías complementarias, como son la presentación de otras propiedades o disponer de avalistas. El nivel de endeudamiento debe ser lo más bajo posible. El límite habitual está en el 40% de los ingresos habituales. Así mismo, y bajo ningún concepto, se puede aparecer en un fichero de morosidad. Finalmente, la antigüedad como cliente del banco también podría suponer un punto favorable, siempre y cuando a lo largo de su trayectoria como cliente no haya habido problemas de solvencia, por supuesto. En muchos casos, las hipotecas al 100% no se ofrecen sobre cualquier inmueble, sino solo sobre aquellas viviendas que son propiedad de sus filiales inmobiliarias.

Evolución histórica

A partir de los datos que facilita el Banco de España, podemos analizar cual ha sido la evolución histórica desde el año 2004 hasta la actualidad de la relación préstamo/valor o “loan to value” en los créditos hipotecarios. Los datos señalan que le promedio histórico de este valor ha sido que las entidades bancarias otorgan créditos a sus clientes por el 61% del valor de tasación del inmueble, pero encontrándose el máximo actual de la serie histórica en el último dato disponible que es el del primer trimestre de 2018, marcando un 65,6%. Esto supone una señal inequívoca de que la creciente oferta de hipotecas al 100% esta tirando al alza de este valor. Por su parte, el mínimo de la serie histórica (55,4%) se marcó en el tercer trimestre de 2009, en plena recesión. Esto demuestra por un lado que la relación “loan to value” en España es bastante estable a lo largo del tiempo al estar comprendido en una banda de fluctuación en torno a los diez puntos porcentuales.

En el caso de los préstamos hipotecarios que cubren más del 80% del valor de tasación de la vivienda (considerados de alto riesgo para las entidades que los ofrecen, según el Banco de España), en la actualidad suponen el 14,5% de las nuevas operaciones. Su promedio histórico es del 14%, con un máximo del 18% en el segundo trimestre de 2006 (en pleno boom inmobiliario) y un mínimo del 10,1% en el segundo trimestre de 2009 (ver gráfico).

Fuente: Banco de España

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