• jesuslopez404

“¡Cómo hemos cambiado!” (o no): hitos del mercado hipotecario en la última década


Esta semana el INE ha publicado sus últimos datos sobre estadísticas de hipotecas correspondientes a noviembre del año pasado. La oficina estadística destaca en su nota de prensa, que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 28.835, un 14,2% más que en noviembre de 2017. El importe medio es de 130.651 euros, con un aumento del 5,5% respecto al mes anterior. Además, en las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio es del 2,61% (un 3,6% inferior al de noviembre de 2017) y el plazo medio de 24 años. El 60,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 39,3% a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo experimentan un aumento del 18,1% en tasa anual. El tipo de interés medio al inicio es del 2,42% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 4,4% anual) y del 2,99% para las de tipo fijo (un 3,7% menor frente a noviembre de 2017).

Esos son los principales datos sobre las hipotecas constituidas sobre vivienda a escala nacional. No obstante, desde Gilmar hemos querido dar un paso más allá y aprovechar los datos que ofrece el INE para hacer un repaso sobre cual ha sido la evolución del sector inmobiliario durante, al menos, la última década. Estos son los hitos más destacados.

Las hipotecas remontan pero lejos de la burbuja

El último dato publicado de 28.835 hipotecas mensuales constituidas en noviembre refleja una continuidad en la recuperación del sector residencial, pero se sitúa cinco veces por debajo del número de hipotecas que se constituían en pleno boom inmobiliario (ver gráfico). Si miramos a lo largo de toda la serie histórica disponible nos sale que el promedio de hipotecas constituidas al mes es de 53.840, casi el doble que las que se constituyen en la actualidad. El máximo de hipotecas constituidas en un mes se marcó en septiembre de 2009 con un total de 129.128. Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria se produjo un desplome de este tipo de operaciones hasta marcar mínimos en agosto de 2013, cuando sólo se constituyeron 12.146 hipotecas. Desde entonces el sector ha ido remontando paulatinamente hasta los niveles actuales.

Fuente: INE

Las hipotecas a tipo fijo ya no son una “rara avis”

A lo largo del último decenio, las hipotecas a tipo fijo para comprar una vivienda han sido la excepción a la regla, pero las cosas han cambiado durante los últimos años (ver gráfico). Los niveles excepcionalmente bajos a los que se encuentra el Euribor, resultado de la política monetaria del Banco Central Europeo, ha hecho que muchos demandantes de hipotecas desconfíen de fijar a dicha referencia el interés de su préstamo hipotecario. El motivo es una probable subida de este como resultado de que pueda volver a sus niveles históricos habituales (en la actualidad se sitúa en el -0,116% cuando su media histórica se ubica en torno al 2,3%). Ese temor ha sido uno de los catalizadores de que las hipotecas a tipo fijo se hayan vuelto un producto mucho más demandado a partir de 2016 y en la actualidad casi cuatro de cada diez hipotecas constituidas sea bajo esa modalidad.

Fuente: INE (amarillo % hipotecas a tipo variable, azul % hipotecas a tipo fijo)

Otra de las causas que motivaron que en 2016 la demanda de hipotecas a tipo fijo iniciara su espectacular subida fue el estrechamiento del diferencial entre el interés variable y el interés fijo. En agosto de 2016 la brecha que separaba el interés de las hipotecas a tipo fijo de las de tipo variable al inicio de la constitución del préstamo fue de sólo cinco puntos básicos (3,28% tipo fijo vs 3,23%). Desde entonces, si bien es cierto que el diferencial ha vuelto a ensancharse, los intereses exigidos en las hipotecas a tipo fijo han continuado su tendencia a la baja, pese a la mayor demanda de este tipo de préstamos. Tanto es así, que en los últimos meses, se ha ubicado por debajo del 3%, en el 2,99%. Un hecho inédito durante al menos los últimos diez años.

Fuente: INE (azul interés hipotecas a tipo fijo, amarillo interés hipotecas a tipo variable)

Lo que no ha cambiado: ‘veintipico’ años con la hipoteca a cuestas

Si bien la última década en el mercado hipotecario ha dado para importantes cambios, hay cosas que permanecen prácticamente invariantes. Una de ellas es que cuando nos metemos en una hipoteca de media nos tiramos más de 20 años para pagarla. En concreto, entre los 22 y los 26 años se mueve el plazo medio de vida de los prestamos hipotecarios solicitados para comprar una casa en el último decenio, tal y como muestra el gráfico.

Fuente: INE (plazo medio de duración del préstamo hipotecario al inicio de su constitución)

No en vano, el importe promedio de un préstamo hipotecario ya no se encuentra muy lejos del momento álgido del boom inmobiliario. Como indicamos al principio, el dato más reciente publicado es de 130.651 euros, mientras que el máximo de los últimos diez años se marcó en agosto de 2007 en los 152.482 euros. Además, el rango de variación en dicho periodo no ha sido muy amplio y ha estado en torno a los 30.000 euros (ver gráfico). Esta es la radiografía del mercado hipotecario realizada desde Gilmar hasta el momento. Por supuesto, seguiremos atentos a las novedades que vengan de este segmento del sector inmobiliario pues las hipotecas son una pieza clave en la evolución de esta área de actividad.

Fuente: INE y elaboración propia

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