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Regular los precios de los alquileres, ¿una buena o mala idea? Esto dice la evidencia


En anteriores entradas cuando desgranamos el acuerdo de gobierno entre PSOE y Unidas Podemos nos fijamos que el alquiler copaba un papel destacado dentro del apartado de las disposiciones a tomar en materia de vivienda. En concreto, en el documento firmado figura que los ayuntamientos y/o Comunidades Autónomas que así lo consideren podrán declarar de forma objetiva y fundamentada en criterios técnicos, con carácter temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado. En dicha zona se podrán regular las subidas abusivas del precio del alquiler. El control y el freno de los alquileres es una medida que está en boga en varias capitales europeas y otras grandes ciudades. No obstante, que su uso se haya extendido no implica que sea una medida conveniente, por ello desde Gilmar hemos querido revisar que dice la evidencia empírica sobre los efectos que tienen este tipo de medidas.

Amplio consenso en contra de esta medida

Vaya por delante que la economía dista mucho de ser una ciencia exacta y en multitud de situaciones no existe un amplio consenso entre los investigadores a la hora de establecer los efectos que la adopción de ciertas medidas pueden traer. Pero en el caso del control de los alquileres está bastante aceptado por parte de los expertos el considerar esta medida como un mal mecanismo para abordar el problema de accesibilidad a la vivienda. Incluso economistas como Paul Krugman que no podrían ser catalogados de neoliberales señalan que el control de los alquileres trae más efectos negativos que positivos. Este tipo de medidas además cuenta con un gran bagaje de investigaciones en las que en su inmensa mayoría llegan a la misma conclusión: el control de alquileres parece ayudar a la asequibilidad a corto plazo para los inquilinos actuales, pero a largo plazo disminuye esa asequibilidad, alimenta la gentrificación y crea externalidades negativas en el vecindario circundante.

La clave de que esto sea así reside en que a corto plazo los caseros cuentan con un número fijo de pisos para alquilar, por lo que a corto plazo el establecimiento de un tope máximo a los alquileres no puede alterar significativamente el número de pisos en alquiler. También en el corto plazo se cumple que el número de personas que se encuentre buscando piso en una ciudad no será muy sensible a los precios de los alquileres, pues la decisión de independizarse, optar por alquiler, compra u otro plan de vida requieren cierto tiempo para modificarse. En consecuencia, a corto plazo los precios de los alquileres bajan sin que haya una gran escasez de viviendas. Sin embargo, a largo plazo los oferentes y demandantes responderán más intensamente a ese “tope máximo”. En el largo plazo la oferta de alquileres se reducirá notablemente mientras que la demanda de alquileres se incrementará originando escasez en ese mercado. Además un tope máximo provoca que los caseros tengan menos incentivos a realizar gastos en mantenimiento de las viviendas.

Alternativas mejores

Que el control de precios a los alquileres no sea una buena medida ni mucho menos supone que bajo ningún concepto el Estado deba intervenir o tomar medidas en el mercado del alquiler. Desde el propio Foro Económico Mundial afirma que “un mundo en el que solo unos pocos pueden pagar una vivienda no es sostenible. Todo el mundo merece un lugar seguro para vivir. Hoy, sin embargo, la mayoría de las ciudades del mundo se enfrentan a grandes desafíos para proporcionar viviendas seguras y adecuadas para sus habitantes, especialmente aquellas ciudades que están creciendo rápidamente y donde están las opciones de vivienda asequible más limitadas. (…)Las ciudades deben actuar para abordar la asequibilidad del alquiler si quieren evitar un éxodo masivo de trabajadores clave y otros ciudadanos con gran talento que puedan aportar valor a su comunidad. Las ciudades solo se desarrollan realmente cuando las necesidades de todos los residentes se cumplen. Por tanto, asegurar viviendas asequibles es un paso crítico en esa dirección”.

Por su parta el FMI ha señalado la necesidad en ciertas ocasiones de tener que enfriar mercados sobrevalorados de la vivienda por los riesgos que este conlleva. Así pues tanto desde el lado de la eficacia como por el de la equidad que las Administraciones Públicas jueguen un papel significativo en el mercado inmobiliario es importante. A la hora de garantizar alquileres “más justos” existen otras medidas menos distorsionadoras que el control de los precios. Entre las que se consideran más eficaces está ofrecer la ayuda al alquiler en forma de subsidio gubernamental o crédito fiscal. Esto eliminaría los incentivos de los propietarios para disminuir la oferta de vivienda y podría proporcionar a los hogares el seguro que desean. Pero además de eso, existe todo un abanico de medidas en materia fiscal que ayudan a que el alquiler se vuelva más asequible

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