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¿Cuáles son los gastos de la compraventa de una vivienda?



Una vez elegida la casa que queremos comprar y cuando se ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, tenemos que ser conscientes que dicha operación conlleva unos gastos obligatorios que no siempre están claros y que son muy importantes para fijar el precio final de la vivienda.


Además de los posibles gastos en la decoración del inmueble o los arreglos y reformas, sobre todo si la vivienda es de segunda mano, nos estamos refiriendo a los gastos legales de gestión y de pago de impuestos principalmente.


Para saber cuál es el coste real en la adquisición de una vivienda hay que añadir al importe acordado esos gastos vinculados a la compra. Como ya adelantamos, los gastos pueden variar en función de si la operación requiere de préstamos bancario o no, si se trata de vivienda nueva o es de segunda mano y también en función del municipio donde radique el bien, en virtud de los impuestos municipales.


Gastos inherentes a la compra: Notaría y Registro


En la mayoría de los casos, los gastos derivados de la compraventa le corresponde abonarlos al comprador. Ante el notario se certificará la validez de la operación, además, el notario explicará todos los conceptos y las condiciones particulares de la transacción, mientras que el registrador de la propiedad lo que hace es cambiar la titularidad del bien e inscribir la finca a nombre del nuevo propietario.


Podría decirse que el nuevo propietario debe afrontar este pago, ya que ambos trámites surgen para dar seguridad y legalidad a la compraventa, evitando fraudes, mala fe y desconocimiento de la gestión. El notario lo elige la parte compradora y tramita las escrituras públicas, dando valor jurídico y protección legal a la compra. Un requisito imprescindible para poder presentar e inscribir la propiedad en el registro.


La tarifa de la notaría variará en función del importe de compra del inmueble y modalidad de pago de la operación, pero suelen estar entre los 600 y los 1000€. Mientras que por la inscripción de la finca a nuestro nombre, los registradores cobran unos 500€. Se incluye en este importe la inscripción de los derechos reales del banco sobre la vivienda, como una nota marginal de garantía y protección, ya que desde hace unos años su abono corresponde a la entidad que hace el préstamo.


Un tercer gasto en este apartado podría referirse a la contratación de una gestoría para el envío, organización y presentación de la documentación. Estos trámites o burocracia en ocasiones pueden llevar mucho tiempo y las gestorías cobran entre 300-400 euros por su realización.


Diferencias entre comprar obra nueva o segunda mano


Además del hecho de afrontar la compra con la necesidad de una reforma o una revisión del estado de las instalaciones, la diferencia en términos de gastos de una casa nueva o una de segunda mano se encuentra también en el tipo de impuestos que se tienen que abonar.


En el caso de viviendas de obra nueva el principal impuesto que recae sobre el bien es el de Valor Añadido (IVA). En el caso de las viviendas el tipo impositivo es del 10% (se reduce a un 4% en el caso de viviendas protegidas). El pago de este tributo a la Hacienda Pública debe satisfacerlo la parte compradora. Por su particularidad fiscal, en las Islas Canarias en lugar del 10% de IVA se tiene que abonar el 6.5% de IGIC (Impuesto General Indirecto Canario).


Si por el contrario lo que queremos es comprar una vivienda de segunda mano, en lugar del IVA lo que hay que pagar es el impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La cuantía varía en función del precio de escritura, de la CCAA en la que se ubica la casa y de las particularidades del comprador. El tipo general está entre un 4% del valor escriturado (País Vasco) y un 10% (Cataluña, Cantabria, C. Valenciana y Galicia). Existen situaciones que reducen ese porcentaje si se trata de viviendas de protección oficial o de si la parte compradora es menor de 35 años, personas con discapacidad o familias numerosas.


Gastos adicionales de la compra con hipoteca


En el caso de que se precise financiación externa para la compra de la vivienda, hay que saber los gastos adicionales que supone la constitución de una hipoteca. Normalmente lo primero que necesita la entidad a la que se solicita el préstamo es una valoración del inmueble. Para ello suelen contar con los servicios de una tasadora que hará esa valoración del inmueble y la correspondiente veracidad de las dimensiones y servicios a escriturar. La tasación de una casa tiene una vigencia de 6 meses.


Este servicio suele ser gratuito para el comprador si finalmente contrata la hipoteca con dicha entidad. En caso contrario, se tiene que abonar independientemente y el precio suele ser de 300-500 euros aproximadamente.


Conviene revisar minuciosamente las condiciones de contratación de la hipoteca para saber si existen otros gastos de apertura de la hipoteca, gastos por cancelación o amortización parcial y anticipada o comisión de cierre. En este sentido, las últimas reformas legales buscan facilitar la entrega de toda la información y el notario debe hacer una serie de preguntas a la parte compradora, certificando su comprensión.


Gastos derivados de la venta de una vivienda


La venta de una vivienda puede suponer un importante gasto para la parte vendedora si no reinvierte el importe obtenido por la transmisión en otra primera vivienda o vivienda habitual. Ya que lo que se graba es la especulación inmobiliaria con impuestos de plusvalía. En el caso de que el vendedor sea mayor de 65 años, y la vivienda que se venda sea la de residencia, no habrá que satisfacer ningún pago.


Si el vendedor ha obtenido ganancias con la venta, además deberá satisfacer el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, lo que se conoce como la plusvalía municipal. Para su cálculo se examina la evolución del valor catastral del inmueble durante el tiempo que ha permanecido en el patrimonio del propietario.


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