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Breve introducción sobre la burbuja inmobiliaria en España




Durante los últimos años, muchos estudiosos y analistas han desarrollado distintas teorías sobre el fenómeno de la denominada burbuja inmobiliaria, intentando explicar su origen, pero sobre todo tratando de entender el comportamiento y las consecuencias derivadas de su estallido.

La burbuja inmobiliaria fue un proceso que se dio a nivel mundial en las economías industrializadas, y que significó el incremento en el valor de los bienes inmuebles a un ritmo muy superior al del IPC, a las rentas y por supuesto al del resto de bienes y servicios. Esta subida calificada como “explosiva” por algunos medios, se produjo en dos momentos principalmente: en la parte final de la década de los 80 y en los primeros años del siglo XXI.

Todos los análisis coinciden en que uno de los elementos que provocó el surgimiento de esa burbuja, fue la facilidad de acceso al crédito bancario para la adquisición de propiedades inmobiliarias. En determinados escenarios o situaciones se dieron hipotecas con garantías muy laxas y por un importe superior al de venta, lo que contribuyó a mantener el crecimiento de la burbuja. El atractivo de la apuesta inmobiliaria frente a valores bursátiles u otros productos de inversión terminó por apuntalar ese crecimiento en los precios de las viviendas.

La burbuja inmobiliaria en España

El lema “Spain is different” que surgió en los años 50 como expresión de una campaña de turismo que apostaba por el reclamo de las bondades de nuestra geografía en el extranjero, evidencia una vez más la singularidad de nuestro territorio. Y el comportamiento distinto que tuvo este fenómeno en nuestro país frente a los demás estados de nuestro entorno y cultura.

En plena burbuja inmobiliaria mundial, en España se construían más casas que en Alemania, Francia, Reino Unido e Italia juntas, tal y como refleja el Informe del Ministerio de Fomento respecto al año 2006. En el horizonte del paisaje ibérico además de los populares toros de Osborne, nos habituamos a la presencia de las grúas de construcción como un elemento más del decorado rural y urbano de nuestra querida piel de toro.

Origen de la burbuja inmobiliaria en España

En España el origen de la burbuja inmobiliaria se explica desde diversos factores. No es fácil poner de acuerdo a los diferentes actores políticos y económicos sobre el peso de cada uno de ellos, pero parece que la combinación en mayor o menor medida de todos ellos, propició el engorde de los precios de la vivienda en España.

Estabilidad y confianza política. Por situar socialmente a nuestro país hay que resaltar que a mediados de los años 80 se vive un período de confianza, que puede estar en el origen de la burbuja inmobiliaria. La posición de España frente a nuestros paisanos europeos se va reforzando poco a poco. Superada la crisis del petróleo se apuesta por la inversión en infraestructuras que modernizan el país, y una estabilidad política derivada del ingreso y posterior crecimiento dentro de la Unión Europea recorre nuestras instituciones.

Incremento de precio provocado por el IVA. En este escenario se produce la subida del IVA, que de buenas a primeras incrementa en un % muy elevado el precio de todos los bienes y servicios.

Desarrollo de prácticas políticas. Entre las razones políticas se pueden encontrar diversas medidas que apostaron por la creación de empleo, lo que facilitó la incorporación de muchos desempleados al sector de la construcción, provocando el boom en la obra nueva y en las reformas. También hay que destacar las políticas fiscales de estos años que incentivaron el movimiento de compraventa de casas con medidas tan significativas como la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Inversión en ladrillo, inversión segura. La “caída de las punto.com” o cómo se llamó al frenazo en el crecimiento de las empresas tecnológicas de principio de siglo, hizo que los inversores depositaran sus ojos en la siempre recurrente opción del ladrillo, y abandonaran la apuesta por valores bursátiles más volátiles y de comportamiento imprevisto.

Especulación y cambios de uso. En determinadas zonas del país se había detectado una escasez de suelo que podía significar un frenazo al crecimiento económico, por lo que a finales de los años 90 se liberalizaron muchos terrenos y se cambió el uso previsto en algunos ordenamientos urbanos. Fue una estocada casi definitiva al engorde de la burbuja, que tuvo como consecuencia el incremento de prácticas especulativas que inflaron los precios.

Hipotecas para todos. Por último, un factor común con el resto del mundo occidental y en el que todos coinciden en destacar por su importancia, fue la facilidad del acceso a préstamos hipotecarios por parte de los ciudadanos. Muchos analistas ven en este elemento la causa y consecuencia del devenir de la hinchazón y posterior desinfle de la burbuja.

La mayoría de los fenómenos no se pueden explicar desde un único punto de vista, y solo el paso del tiempo permitirá un enfoque más objetivo y realista del acontecimiento. Aunque si parece seguro que en el origen de la burbuja inmobiliaria de España se encuentran muchos de los factores que aquí se exponen.


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