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¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal y cómo se calcula?


La conocida como plusvalía municipal es un impuesto de nuestro sistema tributario denominado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), con más de un siglo de tradición en nuestro ordenamiento. Se trata de un tributo local, que corresponde recaudar a los Ayuntamientos y que se aplica al incremento de valor experimentado por un terreno urbano que se detecta en el momento de su transmisión.


El sujeto pasivo del impuesto es el transmitente del terreno, aquél que ha sido propietario del bien durante un tiempo en el que supuestamente el valor de dicho bien se ha incrementado. Solo en el caso en que la transmisión del terreno se haga de forma gratuita caerá en el adquirente del mismo, la obligación de pagar el importe.


Hecho imponible y características del impuesto de plusvalía municipal

Para que se genere la obligación tributaria de este impuesto deben darse las siguientes circunstancias. Es lo que se conoce como hecho imponible en lenguaje legal:


a) Se produzca una transmisión por cualquier título de una propiedad urbana

b) Se haya producido un incremento en el valor de la propiedad

c) Se establezca ese incremento en un periodo de tiempo concreto


En cuanto a las principales características del impuesto hay que mencionar que se trata de un impuesto directo, real y objetivo, ya que no tiene en cuenta las circunstancias personales del sujeto y la obligación surge en el mismo momento de la transmisión.


Es un impuesto instantáneo ya que genera la obligación solo por el acto de la transmisión, no hay que pagarlo periódicamente. Solo cuando se venda una propiedad urbana, y solo en ese momento. Por último, conviene resaltar que las administraciones locales son las competentes para regular el marco legal del impuesto a través de una ordenanza.


¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal?


Una primera aproximación al importe de la deuda se puede calcular multiplicando el valor catastral de la propiedad por el número de años que ésta ha permanecido en tu propiedad. A esa cifra se le aplica un porcentaje anual que se sitúa entre el 2,5-3,7%, y que varía en función de los años que has sido propietario del bien. A la cantidad resultante de dicho cálculo hay que aplicar ya el tipo impositivo que tenga fijado el Ayuntamiento donde radique el terreno, con el límite máximo del 30%.


Ejemplo:


Para un piso comprado en el año 2000 con un valor catastral de 100.000€ que se vende en el año 2020. Serían 20 años en los que hemos disfrutado de la propiedad del bien, en los que se estima que el valor del mismo se ha incrementado. En función del ayuntamiento donde radique el bien se mirará el porcentaje anual de ese incremento de valor. Y a ese resultado se aplica el tipo impositivo.


Si el porcentaje anual para un periodo de 15-20 años en mi ayuntamiento es el 2,8% y el tipo impositivo es del 30%. Tenemos que realizar el siguiente cálculo:

20 años de propiedad al 2,8% anual de un piso de 100.000€ = se estima un valor actual de la propiedad de 150.400€. Por lo que el beneficio sería de 50.400€. A ese importe le aplicamos un 30% de tipo impositivo = 16.800€ de cuota a pagar en concepto de plusvalía.


Polémica en el cálculo y revisión de la definición de incremento patrimonial


A veces un incremento en la valoración o en el precio de venta no se traduce directamente en una ganancia. Por eso es importante destacar que existe la posibilidad de actualizar los valores de inmueble con la referencia del IPC. Lo que significa que, aunque haya habido ganancia real con la venta del terreno, si se actualizase el valor correspondiente según marca el IPC podría tratarse de una menor ganancia o incluso una pérdida. Los juzgados están permitiendo que los vendedores prueben dicha pérdida y así queden exonerados del pago del impuesto ya que no habría hecho imponible.


En este sentido una sentencia muy popular del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en 2016 estableció que "cuando el incremento del valor no es real, ni cierto, su aplicación puede conllevar consecuencias contrarias al principio de capacidad económica consagrada en el artículo 31 de la Constitución Española". Con ese mismo criterio en el año 2019 el propio Tribunal Constitucional lo recogió en una sentencia que declara la inconstitucionalidad del precepto que establece la regla de cálculo del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en aquellos supuestos en los que la cuota a pagar sea superior al incremento patrimonial efectivamente obtenido por el contribuyente.

La polémica en torno al cálculo de la plusvalía y la determinación de si se produjo ganancia o incremento patrimonial acompaña a este impuesto, por lo que en caso de venta de terreno urbano es fundamental consultar con una asesoría o abogado especializado en el campo inmobiliario.

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